Finanzierung – Teil 3 „Kaufen oder Mieten?

Finanzierung – Teil 3 „Kaufen oder Mieten?

Haben Sie Ihr Wunschobjekt auf neubaukarte.de schon gefunden? Nutzen Sie die Zeit, um konkret die Finanzierung Ihres Traumes vorzubereiten. Kaum jemand kann oder möchte seine Immobilie ohne Fremdmittel finanzieren. In Teil 3 unserer Reihe zum Thema „Kaufen oder Mieten?“ geben wir Ihnen Anregungen rund um die Finanzierung. Außerdem stellen wir die Frage, ob Eigenkapital heute überhaupt noch erforderlich ist, und geben Ihnen Tipps für Gespräche mit Ihrem Bankberater.

Ihre Traumimmobilie – darf es ein bisschen mehr sein?

Wer sich eine Immobilie kaufen möchte, hat, vor allem als Erstkäufer, regelrecht Flugzeuge im Bauch. Das ist schon fast so, als wäre man verliebt. In Gedanken bezieht man die Räume, richtet sich ein, sucht Stoffe, Teppiche, Parketthölzer und Lampen aus, parkt sogar in seiner Fantasie schon den Wagen im Carport.

Die meisten Käufer haben sehr genaue Vorstellungen, was sie gerne hätten. Schließlich baut oder kauft man sich zur Eigennutzung meist nur eine oder höchstens zwei Immobilien im Leben. Da will man alles richtig machen und auch gleich perfekt.

Bevor Sie sich ernsthaft mit Fragen der Finanzierung befassen, stellen Sie alle Kostenfaktoren zusammen, die mit einer neuen Immobilie in der gewünschten Region zusätzlich auf Sie zukämen.

Dazu könnten z. B. diese gehören:

  • eine neue bzw. zu ergänzende Einrichtung. Mehr und größere Räume erfordern entsprechendes Mobiliar.
  • Dazu kommen evtl. Tapeten, Farbe, Fliesen, Bodenbeläge und Stoffe.
  • Gartenbepflanzung, Terrassen- bzw. Balkonmöblierung, Baumhaus, Gartenhütte und Grillausstattung.
  • Wird ein Zweitfahrzeug benötigt, muss auch dieses eingeplant werden.
  • Fahren Ihre Kinder mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu Schule und Freunden? Benötigt der Nachwuchs zu Fußballtraining und Klavierunterricht einen Fahrdienst? Planen Sie diese Kosten mit ein.

Unser Tipp: Betrachten Sie Ihre Wunschliste nochmals realistisch am nächsten Tag und ergänzen oder streichen Sie, was im Nachhinein nicht passt.

Kassensturz – verschaffen Sie sich einen Überblick

Der Traum vom frei stehenden Eigenheim mit schönem Grundstück ist der Klassiker und wahrscheinlich immer schon der Deutschen liebster Wohntraum. Das prall gefüllte Konto dafür sollte schon vorhanden sein, sogar in ländlichen Gegenden. Wie es aber wirklich im eigenen Portemonnaie aussieht, wissen tatsächlich die wenigsten Kaufinteressenten. Es ist schon erstaunlich, wie blind viele doch gegenüber ihren laufenden Ausgaben sind. Viele Abbuchungen laufen inzwischen automatisch und regelmäßig, sodass man den Überblick für den aktuellen Kontostand und die laufenden Verpflichtungen nur schwer behält. So manche Überraschung schleicht sich da in den schwindenden Kontostand.

Wer sich Klarheit verschaffen will, der sollte auf das gute alte Haushaltsbuch zurückgreifen. Wem das in Papier denn doch zu „oldschool“ ist, kann sich eines der elektronischen Haushaltsbücher oder eine passende App downloaden. Ob mit Stift und Papier oder per PC und Handy – eine Bestandsaufnahme sämtlicher Aus- und Einnahmen über mindestens drei aufeinanderfolgende Monate ermöglicht Ihnen einen realistischen Überblick, welche Ausgaben Sie in Ihre Überlegungen mit einbeziehen sollten.

Unser Tipp: Achten Sie dabei auf besondere Einkünfte, wie Sonderzahlungen, Boni und Tantiemen. Diese verfälschen das Bild und könnten gekürzt oder gestrichen werden.

Bankgespräch – mit nüchternen Fragen zu realistischen Möglichkeiten

Falls Sie sich jetzt verwundert die Augen reiben, stehen Sie nicht alleine da. Leider haben Banken inzwischen ein Image, das dem Ruf des Finanzamtes sehr ähnelt. Dabei sind Kreditinstitute nicht Feind, sondern in Sachen Finanzierungen Berater und oft auch Schutz vor übereilter Verschuldung. Eine Bank verdient am Geld verleihen, aber sie hat selbstverständlich auch das berechtigte Interesse, ein Darlehen in absehbarer Zeit inklusive Zinsen zurückzuerhalten. Dieses Ziel kommt auch Ihnen als Schuldner zugute. Denn eine nüchterne Betrachtung der tatsächlichen Einkünfte und Ausgaben zeigt, was realistisch über Jahre hinweg funktionieren kann und was eher nicht. Schließlich vergessen viele Kaufinteressenten, dass es sich hier um die wahrscheinlich teuerste Anschaffung Ihres Lebens handelt, die es jahrelang abzuzahlen gilt. Ein nüchterner Blick auf Konto und Perspektiven kann sehr hilfreich sein.

Legen Sie dabei Ihre Karten offen auf den Tisch. Die angegebenen Zahlen Ihrer monatlichen Einkünfte und Ausgaben sollten nicht nur korrekt sein, sondern auch vollständig. Meist wird nämlich nicht explizit nach hohen Ausgaben im Freizeitbereich gefragt. Wer jedoch kostspielige Hobbys hat, wie ein eigenes Pferd, Oldtimer, Golfen oder Fallschirmspringen, sollte Unterbringung, Versicherungen, Steuer, Tierarztkosten, Mitgliedsbeiträge und Ausstattung dazu realistisch hochrechnen und angeben. Diese Kosten können sonst ein empfindliches Loch in den Finanzierungsplan reißen und das Vorhaben schnell zum Absturz bringen.

Unser Tipp: Bereiten Sie das Gespräch gut vor. Legen Sie sich Auswertungen Ihres Haushaltsbuches bereit und notieren Sie sich alle Fragen, die Ihnen wichtig erscheinen.

Eigenkapital – überholtes Relikt aus früheren Zeiten?

Wer noch bis vor wenigen Jahren an den Kauf oder Bau einer eigenen Immobilie gedacht hat, der wusste eines ganz sicher: Ohne mindestens 20 % Eigenkapital blieb dieser Traum ein Traum, denn so gab es keine seriöse Finanzierung und auch keine realistische Chance, die Schulden vor Renteneintritt tilgen zu können. Mit sinkenden Zinsen und traumhaft günstigen Finanzierungen änderte sich die Einstellung dazu. Plötzlich rückten 100 %-Finanzierungen in greifbare Nähe. Mehr noch – sogar 120 % Finanzierungen zur Deckung sämtlicher Nebenkosten waren möglich.

Wozu also noch Eigenkapital mitbringen?

Um diese Frage zu beantworten, hilft ein Blick hinter die Kulissen. Das Eigenkapital war keine böswillige Erfindung der Banken, sondern zeigte ganz simpel, dass der potenzielle Darlehensnehmer seine Finanzen im Griff hat, diszipliniert sein Ziel verfolgt und die Möglichkeit hat, einen Teil seines Einkommens für eine Immobilie abzuknapsen. Damit brachte der Käufer oder Bauherr schon einen Teil des Kaufpreises mit, sodass dieser nicht mehr finanziert werden musste.

Dieses positive Bild „belohnt“ jede Bank immer noch mit:

  • meist besseren Konditionen
  • weniger Sicherheiten als bei Risikofinanzierungen
  • flexiblen Tilgungsmodellen und Modifizierungsvarianten
  • einer Soforttilgungsvariante
  • und einer kürzeren Laufzeit.

Je mehr Eigenkapital, desto besser ist Ihr Ticket in die Angebotspalette diverser Banken. Bei entsprechender Bonität können Sie sich Ihr Wunschdarlehen aus den einzelnen Bausteinen individuell zusammenstellen und ganz entspannt abschließen. Fordern Sie sich dazu von unterschiedlichen Banken und Sparkassen, aber auch von der KfW Angebote an. Das geht meist ganz einfach online und Sie können in Ruhe prüfen, was zu Ihnen am besten passt.

Als Eigenkapital können Sie einbringen:

  • Barmittel, aber auch Festgelder nach Ablauf der Laufzeit. Auch Verwandtendarlehen, deren Rückzahlung jedoch gleichzeitig als Ausgabe berücksichtigt werden muss.
  • Bausparverträge oder Lebensversicherungen, die ggf. abgetreten oder zwischenfinanziert werden können (eine Auflösung wäre sehr verlustreich und sollte vermieden werden).
  • Eigenleistungen können bei fachmännischer und nachgewiesener Qualität als Eigenkapitalersatz gelten. Wie die Arbeiten nachzuweisen sind, gibt das Kreditinstitut vor.
  • Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder anderer öffentlicher Stellen.

Bei der Berechnung der Gesamtkosten für Ihren Wohntraum vergessen Sie bitte nicht die Nebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch, Maklerprovision etc. Dafür sollten Sie zusätzlich ca. 12 %– 15 % des Kaufpreises veranschlagen.

Wer seine Immobilie übrigens nicht selbst nutzen, sondern vermieten möchte, sollte zu diesem Thema einen erfahrenen Steuerberater befragen, da hier eigene Regeln gelten, um optimal zu finanzieren.

Unser Tipp: Je höher Ihr Eigenkapitalanteil, desto geringer das Risiko für Sie und die Bank = bessere Konditionen und eine bessere Verhandlungsposition.

Komplettfinanzierung – hohe Kosten, hohes Risiko, hohe Flexibilität

Wer schon mal in einem Luxussportwagen gesessen hat, weiß, weshalb er der Traum vieler Fahrer ist. Spätestens, wenn die erste Inspektion ansteht, wird aus dem elektrisierenden Vibrieren unter der Motorhaube schnell ein mittleres Erdbeben. Ungefähr so ist der Effekt einer Komplettfinanzierung. Wer jeden Euro seiner Immobilie zuzüglich der Nebenkosten von 12 %– 15 % finanziert, zieht enorme Kosten nach sich. Das erheblich höhere Risiko gegenüber einer mit Eigenkapital unterlegten Finanzierung lassen sich Banken gut bezahlen. Meist wird die Kreditsumme auch nicht mehr durch den Beleihungswert des Objektes gedeckt, sodass zur Immobilie selbst noch Zusatzsicherheiten zu stellen sind.

Vorteilhaft dagegen ist, dass Sie jederzeit zuschlagen können, wenn Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben oder der Markt gerade ungeahnte Chancen bietet. Eine erstklassige Bonität und eine makellose Schufa sind selbstverständlich Voraussetzung.

Unser Tipp: Ob das hohe Risiko und die erheblich höheren Gesamtkosten durch Ihre Traumimmobilie amortisiert wird, sollten Sie in aller Ruhe abwägen und mit Unterstützung eines Fachmannes berechnen.

Fazit – auch Ihre Finanzierung braucht einen Bauplan

Wer in Gedanken schon auf seinem zukünftigen Balkon in der Morgensonne sitzt und genüsslich den dampfenden Kaffee schlürft, übersieht häufig das Kleingedruckte. Nicht nur Darlehensverträge bergen reichlich Überraschungen, sondern auch die heutige Jobwelt. Wer früher in Banken, Versicherungen, im öffentlichen Dienst oder großen industriellen Unternehmen tätig war, der wusste, da nimmt man erst mit der Rente seinen Hut. Entsprechend sicher verlief auch der Abbau der Verbindlichkeiten. Heute sind sogar in vermeintlich sicheren Branchen Stellenabbau, Kündigungen, Versetzungen oder Schließungen an der Tagesordnung. Auch die altbekannte Regel, eine Finanzierung dürfe nur so hoch ausfallen, dass sie mit einem Einkommen alleine zu bestreiten sei, ist bei den aktuellen Immobilienpreisen für viele Käufer kaum zu realisieren.

Bedenken Sie berufliche, aber auch familiäre Veränderungen:

  • Was passiert mit der Immobilie, wenn die Kinder auf eigenen Beinen stehen wollen?
  • Wer übernimmt Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten? Wenn jede Arbeit durch Handwerker ausgeführt werden muss, wird das sehr kostspielig. Diese Aufwände müssen zu den Finanzierungskosten hinzugerechnet werden.
  • Ist das Objekt barrierefrei und altersgerecht gestaltet? Oder müssen dazu bauliche Veränderungen erfolgen? Mit welchen Kosten ist dabei zu rechnen?

Lassen Sie sich zu Vor- und Nachteilen der Finanzierungsvarianten umfangreich beraten. Nutzen Sie dazu das Know-how diverser Kreditinstitute, eines Steuerberaters, der KfW und ggf. des Notars, der den geplanten Kauf abwickeln würde.

Viel Erfolg wünscht

Ihr Team von neubaukarte.de

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